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최근 정부가 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 모든 아파트를 ‘토지거래허가구역’으로 확대 지정했습니다. 이는 주택시장 과열을 막고 안정화를 도모하기 위한 조치인데요. 이번 조치로 인해 해당 지역에서 아파트를 거래하려면 일정한 조건을 충족해야 하며, 이전보다 더욱 까다로운 절차를 거쳐야 합니다.
그렇다면, 토지거래허가구역 내 아파트 매매는 완전히 불가능한 것일까요? 혹은 허가를 받을 수 있는 방법이 있을까요? 이번 글에서는 토지거래허가구역 내 아파트 매매 방법과 유의사항을 자세히 살펴보겠습니다.
📌 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란, 부동산 거래 시 반드시 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 지역을 의미합니다. 이는 부동산 투기를 억제하고 시장을 안정화하기 위한 정부 정책으로, 일정 면적 이상의 토지를 매매할 경우 지자체의 허가를 받아야 합니다.
과거에는 대규모 개발 예정지나 투기 우려가 높은 지역을 중심으로 지정됐으나, 이번에는 서울 주요지역의 모든 아파트까지 포함되면서 적용 범위가 크게 확대되었습니다.
💡 적용 기간
- 📅 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (약 6개월)
- 필요시 연장 가능
💡 적용 지역
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전 지역
- 기존 지정 지역(압구정·여의도·목동·성수동 등)은 계속 유지
📌 강남·용산 아파트 매매 가능할까?
토지거래허가구역으로 지정되었다고 해서 아파트 매매가 완전히 금지되는 것은 아닙니다.
다만, 특정 조건을 충족해야 하며 반드시 구청의 허가를 받아야 거래가 가능합니다.
✅ 매매 가능한 경우
✔️ 실거주 목적의 1 가구 1 주택자
- 매수자가 직접 거주할 목적으로 아파트를 구매하는 경우
- 최소 2년 이상 실거주해야 하며, 전·월세 임대 불가
✔️ 법인이 아닌 개인 거래
- 투기 목적이 아니라면 허가받을 가능성 있음
- 법인을 통한 매입은 사실상 불가능
✔️ 구청 허가를 받은 경우
- 토지거래허가 신청서를 제출하고, 실거주 요건 등을 충족하면 허가 가능
- 허가 심사는 평균 2~3주 소요
❌ 매매가 어려운 경우
❌ 갭투자(전세 끼고 매입) 불가
❌ 단기 매매 목적 투자 불가
❌ 법인 거래 제한
❌ 2년 내 전·월세 임대 불가
💡 즉, 실거주 목적이 확실한 경우에만 매매가 가능하며, 투자 목적으로 구매하는 것은 사실상 불가능합니다.
📌 토지거래허가 신청 방법
강남·용산구 등 토지거래허가구역 내 아파트를 구매하려면 관할 구청에 허가 신청을 해야 합니다.
🔹 신청 절차
1️⃣ 토지거래허가 신청서 제출
- 매수인은 매도인과 계약을 체결하기 전 구청에 허가 신청서 제출
- 신청서에는 매수인의 실거주 계획서 포함
2️⃣ 심사 및 검토 (약 2~3주 소요)
- 구청에서 실거주 여부 및 계약 내용 검토
- 투기 목적이 확인되면 허가 불가
3️⃣ 허가 승인 후 계약 체결
- 허가가 나면 정식으로 매매 계약 진행
- 만약 허가 없이 계약하면 무효 처리
4️⃣ 매입 후 2년 이상 실거주 유지
- 허가받은 조건대로 2년간 실거주 의무
- 전세 또는 월세 임대 시 법적 문제 발생 가능
💡 허가 신청 시 필요 서류
✅ 토지거래허가 신청서
✅ 매매계약서 사본
✅ 실거주 계획서
✅ 주민등록등본
✅ 재직증명서 (소득 증빙용)
📌 토지거래허가구역 지정 이후 시장 전망
✅ 거래량 감소 예상
- 규제로 인해 매수세가 감소하면서 거래량이 줄어들 가능성이 높음
- 다만, 실거주 수요는 꾸준히 유지될 전망
✅ 집값 상승 둔화 가능성
- 강력한 규제로 단기적인 집값 상승세가 주춤할 가능성
- 하지만 공급 부족 문제로 인해 장기적인 하락 가능성은 낮음
✅ 추가 규제 가능성
- 시장 과열이 계속되면 조정대상지역, 투기과열지구 추가 지정 가능
- 대출 규제 및 세금 강화 등 추가 조치 검토 중
강남·용산 아파트 구매, 신중해야
이번 토지거래허가구역 지정으로 인해 강남·용산 아파트 매매가 더욱 어려워졌습니다.
실거주 목적이라면 구매가 가능하지만, 갭투자 및 법인 거래는 사실상 불가능합니다.
따라서 강남·용산구 아파트를 매입하려는 경우 반드시 실거주 요건을 충족해야 하며, 허가 절차를 정확히 따르는 것이 중요합니다.
✅ 토지거래허가 필수
✅ 2년 이상 실거주 조건 준수
✅ 투자 목적 매매는 사실상 불가
현재 서울 부동산 시장은 규제와 공급 부족이 맞물려 불확실성이 큰 상황입니다.
따라서 단기적 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하며, 신중한 판단이 필요합니다. 이번 토지거래허가구역 지정, 여러분은 어떻게 생각하시나요? 댓글로 의견을 남겨주세요! 😊
