서울 아파트 시세 & 분양예정 가장 싼 곳 총정리

서울 아파트 시세

 

“서울, 가장 저렴한 신규 아파트는 어디일까?”
“내년 청약 대기 중인데, 가격대가 궁금해요.”
“분양 시기와 입지, 그리고 시세까지 한눈에 보고 싶어요.”

 

이 글 하나면

• 2025년 서울 아파트 시세 흐름
• 올해 분양예정 단지 중 ‘가장 저렴한 곳’
• 입지·기반시설 비교
• 분양가 상한제 적용 여부 및 청약 전망
• 가성비 높은 지역 추천

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1. 2025년 서울 아파트 전반기 시세 

✅ 공급 급감, 시세는 고공 행진 중

• 올해 서울 일반분양 물량 7,300세대 내외, 4년 만에 최저치
• 공급 부족 → 청약 경쟁률 급등, 시세차익 기대 확대
• 전용 84㎡ 기준 시세 대부분 12~15억 원 이상 형성

✅ 외곽·강북지대만 미미하게 ‘10억 미만’ 존재

• 은평·노원·중랑 등 외곽 일부 지역에서 전용 59㎡ 기준 9~11억 부족하지만,
• 전용 84㎡는 최소 12억 원대 수준

➡️ 결과적으로, 10억 미만 서울 분양단지 거의 사라진 상황

 

서울 아파트 시세

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2. 올해 분양예정 서울 신규 단지 총정리

아래는 2025년 6~12월 서울 내 분양 예정 주요 단지입니다.

단지명 지역 분양시기 가구 수(일반분양) 특성 및 예상 분양가

제기동역 아이파크	동대문구	7월	소형 중심	3~4억대 예상, 청약 경쟁 치열
잠실 르엘	송파구	7월	중대형 중심	상한제 적용, 5천만 원대/㎡
아크로드 서초	서초구	8월	중대형	강남권 고분양가 예상
힐스테이트 이수역 센트럴	동작구 사당동	9월	중형 중심	입지 우수·중저가 기대
연희1구역 재개발	서대문구	9월	재개발 소형 중심	재개발 프리미엄 기대
오류 현대재건축	구로구	12월	중소형	외곽지대라 가격 안정적

 

**가장 ‘가성비 좋고 가격이 저렴한 단지’는 ‘제기동역 아이파크’**이며,
잠실·서초·이수역 단지는 상대적으로 고분양가가 예상됩니다.

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3. 서울에서 가장 싼 분양단지는 어디?

⚡ 제기동역 아이파크 (동대문구)

• 소형 위주 분양, 3~4억 원대 분양가 예상
• 동대문·신설동 등 교통망 접근성 양호
• 중대형보다 실수요 중심, 청약 난이도 낮음

⚡ 외곽 저렴 분양 단지

• 은평구·노원구 등 외곽 지역은 전용 59㎡ 기준 10억 초중반 수준
• 전용 84㎡ 기준 12억 이상으로, 서울 내에서는 여전히 고가

➡️ 결국 서울에서 10억 미만 분양을 기대한다면 제기동역 아이파크가 유일 옵션

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4. 가성비 비교 – 분양가 vs 주변 시세

단지명 예상 분양가 (59㎡ 기준) 주변 기존 시세 (유사 평형) 프리미엄 기대치

제기동역 아이파크	3.5~4억 원	6~7억 원(기존 단지)	높음 (분양가 상한제 영향)
힐스테이트 메디알레 (은평)	11억~13억	12~14억	중간
고척 푸르지오 힐스테이트	10억~12억	11~13억	중간
잠실 르엘	20억 이상 예상	25억 이상	높음

✅ 가격 대비 효율성과 미래 시세 상승까지 고려하면
제기동역 아이파크가 최적의 선택

 

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5. 분양가 상한제 적용 여부와 시세 차익

• 잠실 르엘, 래미안 원페를라 등 고가 중대형 단지는 상한제 적용 가능성 존재 → 시세 대비 저렴한 분양가로 청약 유인
• 제기동역 아이파크는 민간 분양이나 저층·소형 위주라 상한제 적용 가능성 낮음, 다만 입지 대비 합리적인 가격

📌 쿠팡의 경우 상한제 → 3억 분양가 vs 6~7억 시세 → 3억 차익 기대 가능

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6. 청약 전략: 가성비 VS 프리미엄

• 10억 이하 분양만 가능하다면 → 제기동역 아이파크 최적 선택
• 시세차익 + 교통 접근성 중요하다면 → 잠실 르엘 등 중대형 단지 선택
• 청약 통장 점수 낮다면 → 소형 위주, 경쟁률 낮은 외곽 단지 노려보세요

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7. 향후 분양예정 단지 미리 체크

• 12월 오류 현대재건축 (구로 · 중소형)
• 하반기 신림2·갈현1구역 재개발 (관악·은평)
• 서초구·송파구 고급라인 단지 (분양가 높음)

➡️ 입지와 예산 대비 합리적 선택이 가능한지 지속 모니터링 필수

 

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8. 요약 정리

1. 서울 신규 분양가 대부분 고가, 84㎡ 기준 최소 12억
2. 10억 이하 분양 단지는 제기동역 아이파크 유일
3. 시세차익 기대와 청약 전략 적절히 조합 필요
4. 분양가 상한제 적용 여부에 따라 시세차익 크게 달라짐
5. 외곽 vs 강남권 각자의 장단점 존재 – 실수요냐 투자냐에 따라 선택

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9. 추천 전략

• 10억 이하 분양 원한다면 반드시 제기동역 아이파크 청약 준비
• 가점이 충분하고 자금 여유 있다면 상한제 단지(잠실, 방배 등) 노려볼 만
• 외곽이라도 실거주 목적이면 은평·노원·구로 등 소형 단지 고려
• 청약 전, 분양가 비교표 준비 + 시세차익 시뮬레이션 필수

⏰ 추천 액션플랜:

• 청약홈 & 금융기관 분양정보 앱에서 청약일정 알림 설정
• 분양가 공개 후, 주변 시세와 비교표 제작
• 청약통장, 대출 가능성 및 가점 테스트 사전 준비

서울 내에서 **‘가장 싼 신규 아파트’**는 분명 찾기 어렵지만, 가성비 좋은 단지는 분명 존재합니다.
이 가이드를 바탕으로 내 예산과 라이프스타일에 맞는, 효과적인 청약 전략을 세우시길 바랍니다!

 

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